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宣恩縣人民政府房屋征收決定公告

宣恩縣長茅嶺棚戶區(城中村)農場片區改造項目國有土地上房屋征收補償方案

發布時間:2019-04-18  |   來源:宣恩縣人民政府   | 閱讀:

為有效改善縣城居民居住條件和生活環境,優化城市布局,提升城市品位,增進人民福祉,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)、《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(湖北省人民政府令第380號)等有關規定,縣人民政府依法作出《關于征收長茅嶺棚戶區(城中村)農場片區改造項目國有土地上房屋的決定》(宣政函〔2019〕21號)。現將征收決定有關事項公告如下:

一、征收范圍:宣恩縣長茅嶺棚戶區(城中村)農場片區改造項目規劃紅線范圍內所涉及的國有土地上房屋及其附屬物。 

二、啟征日期:自本征收決定公告之日起。

三、房屋征收主體、征收部門及實施單位 

征收主體:宣恩縣人民政府。

征收部門:宣恩縣國有土地上房屋征收管理辦公室。

征收實施單位:宣恩縣長茅嶺棚戶區改造工作專班(辦公地址:縣委黨校綜合樓二樓;聯系人:孫友亮,聯系電話:13593617169 ,0718-5835565))。 

四、征收補償方案: 詳見附件

房屋征收部門(房屋征收實施單位)與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議,或者被征收房屋所有權人不明確的,縣人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定,按照征收補償方案作出補償決定。

被征收人、利害關系人如對本決定不服,可自本決定公告之日起六十日內向州人民政府依法申請行政復議,或自本決定公告之日起六個月內向恩施州中級人民法院提起行政訴訟。

   

特此公告。



附件:宣恩縣長茅嶺棚戶區(城中村)農場片區改造項目國有土地上房屋征收補償方案

宣恩縣人民政府

2019年4月17日




附件:宣恩縣長茅嶺棚戶區(城中村)農場片區改造項目國有土地上房屋征收補償方案

為加快城市建設步伐,優化城市布局,提升城市品味,增進人民福祉,按照宣恩縣城市總體規劃和2018年宣恩縣國民經濟和社會發展計劃以及省住建廳《關于宣恩縣珠山鎮城鎮棚戶區(城中村)等3個項目納入湖北省2018—2019年棚戶區改造計劃的復函》(鄂建函[2018]119號)的批復,經宣恩縣人民政府研究決定,擬對長茅嶺棚戶區(城中村)農場片區實施棚戶區改造。為有效改善長茅嶺棚戶區(城中村)農場片區內居民居住條件和生活環境,維護公共利益,保障被征收房屋所有權人的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)、《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(省政府令第380號)、《中華人民共和國土地管理法》等有關法律法規的規定,結合我縣實際,制定本方案。

一、征收范圍、征收對象和征收時間

(一)征收范圍及對象:宣恩縣長茅嶺棚戶區(城中村)農場片區改造項目規劃紅線范圍內涉及的國有土地上房屋及其附屬物。

(二)征收時間:自發布房屋征收決定公告之日起實施。

根據安置房源現狀,本項目采取“一個方案,分區域,分階段推進”的辦法實施。簽訂征收補償協議和拆遷騰空交房的時限由征收實施單位分片區確定并公告。

二、征收主體、征收部門和實施單位

(一)征收主體:宣恩縣人民政府

(二)征收部門:宣恩縣國有土地上房屋征收管理辦公室

(三)實施單位:長茅嶺棚戶區(城中村)農場片區改造工作專班

三、被征收房屋調查、認定和處理

(一)“兩證”齊全的房屋調查、登記被征收房屋的權屬、用途、建筑面積等事項以《房屋所有權證》、《不動產權證書》登記記載為依據;被征收房屋占用土地的面積、類型、用途、年限等事項以《土地使用權證》、《不動產權證書》登記記載為依據。若《房屋所有權證》與房屋登記簿、《土地使用權證》與土地登記簿記載不一致的,除有證據證明登記簿確有錯誤外,以登記簿為準。

(二)“兩證”不全和登記變動的房屋調查、認定和處理

被征收房屋和占用國有土地未經登記、“兩證”不全、登記后改變記載內容未做變更登記、權利人對登記載明內容持有異議未做更正登記的,經權利人申請,由征收部門提請縣人民政府組織相關職能部門進行調查、認定和處理。

1.未登記土地的認定。

(1)已購公有住房,由原售房單位或原售房變化后的現管理單位配合,縣自然資源和規劃局予以土地登記認定;

(2)已交易的房屋和以出讓方式取得土地使用權、建房后轉讓房屋的,依據相關合同,由縣自然資源和規劃局按照房地一體原則予以土地登記認定;

(3)非法占用和轉讓土地的、使用臨時建設用地超過批準期限的、擅自改變土地用途的,由縣自然資源和規劃局予以違法用地認定。

2.未登記建筑的認定。

(1)未登記建筑合法性認定。

未登記建筑調查認定按照《宣恩縣棚戶區改造項目未登記建筑調查認定及處理操作指引(試行)》分四類認定:

第一類未登記建筑:1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》實施之前有經規劃、住建或國土部門中的一個或者多個部門批準建造手續的,由縣自然資源和規劃局認定。

第二類未登記建筑:2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施之前未經規劃、住建或國土部門批準建造的,由縣自然資源和規劃局予以認定。

第三類未登記建筑:2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》實施之后未經規劃、住建或國土部門同意建造的,由縣城市管理執法局認定。

第四類未登記建筑:2018年4月12日征詢棚戶區改造

意愿調查及通告發布之后搶建的房屋,由縣“兩違辦”認定。

(2)未登記建筑權屬認定

已購公房原有附屬建筑物,現實際占有人無所有權登記的,由原產權單位、縣國資局和縣房管機構認定。

國有經營性用房,現實際占有人無所有權登記的,由原產權單位、縣國資局依據相關協議對使用權人及剩余使用年限進行認定。

3.登記變更的認定。

(1)因買賣、互換、贈與、繼承和受遺贈、分割和合并等情形,未進行轉移登記的,由相關職能部門按《不動產登記暫行條例》、《物權法》予以認定。認定變更權利人應與征收補償受益人一致。

2018年4月12日縣人民政府關于《宣恩縣珠山鎮長茅嶺棚戶區(城中村)農場片區改造項目征收范圍的通告》公布之前,具有獨立戶籍證明且已進行房產分割的,對被征收房屋所有權人變更予以分戶認定登記。

2018年4月12日縣人民政府關于《宣恩縣珠山鎮長茅嶺棚戶區(城中村)農場片區改造項目征收范圍的通告》公布之后,因轉移登記和認定增加房屋所有權人的,征收補償仍維持轉移前的立戶不變。

(2)被征收人認為房屋登記面積與實際面積不一致的,除因房屋翻、改、擴建而導致房屋面積發生變化,且能提交規劃批準文件手續的,縣房管機構不對初始登記后的房屋用途、面積進行變更或更正認定。

(3)初始登記分攤的公用建筑面積不予變更,一律以原登記為準。

4.其他權利的認定。

被征收房屋設有抵押權的,抵押人應當及時書面通知抵押權人,雙方就抵押權及其所擔保債權的處理問題進行協商,并將達成的書面協議送縣房管機構認定。

5.住宅一樓改為經營性用房的認定。

對記載用途為住宅,現實際從事商業經營的一樓門店,由棚改實施單位負責組織相關職能部門對房屋用途變更情況進行認定,認定住宅一樓為經營性用房應具備以下情形:

(1)調查前實際改變用途滿兩年以上;

(2)調查前連續正常經營、生產;

(3)經過合法批準并辦理商業經營許可證照等相關手續;

(4)征收補償方案規定的其它條件。

6.未登記建筑和登記變動房屋的認定和處理。不另行發放權屬證書,均以認定和處理結果文書為準。

(三)獨立式私有房屋的補償以國有土地使用權證、房屋所有權證或不動產權證書登記為準。未登記建筑由縣自然資源和規劃局以及房管機構等相關職能部門聯合認定,被征收房屋面積以測繪機構的測繪數據為依據,以宗地為單位按評估機構的評估結果進行征收補償。

(四)調查、認定和處理結果公布

調查、認定和處理結果在征收范圍內公布,并送達被征收人。

四、被征收房屋價值評估

(一)評估機構的選定。由被征收人在規定的時間內協商選定一家具備三級以上評估資質的房地產價格評估機構。在規定時間內協商不成的,由房屋征收部門組織被征收人按照少數服從多數的原則投票、或者采取抽簽等隨機方式確定。確定的評估機構在征收范圍內予以公告。

(二)評估內容

1、被征收房屋及其附屬物和占用范圍內的土地使用權價值;

2、被征收房屋室內高于普通成品房標準的裝飾裝修價值;

3、征收補償過程中停業停產等其他需要評估的事項。

(三)評估時點。被征收房屋的價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

(四)評估辦法。按照《國有土地上房屋征收評估辦法》執行。評估結果先在征收范圍內向被征收人公示,公示期滿后送達被征收人。被征收人或者征收部門對評估結果有異的,應當自收到評估報告之日起的10日內,向評估機構申請復核評估。

五、房屋征收補償內容

(一)被征收房屋及其附屬物價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷費、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產停業損失。

(四)其它補償。

六、被征收房屋的安置補償方式

征收住房可選擇產權置換安置或貨幣化補償安置方式,征收非住宅用房只適用貨幣化補償安置。

被征收人房屋價值的補償,包括被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權的補償、房屋室內高于普通成品房標準的裝飾裝修價值的補償。被征收人房屋包括被征收的房屋及其附屬物。零星樹木及青苗補償按照現行政策執行。           

(一)產權置換安置。以被征收的合法住房面積為準,按評估結果進行貨幣補償。用于飼養牲畜的欄圈、附屬設施用房和臨時建筑物不能作為產權置換。

1、產權置換比例為1:1。被征收人在規定期限內簽訂征收補償協議,給予被征收房屋面積20%的獎勵;在協議約定時間內騰空房屋,將房屋相關產權證件及鑰匙交給片區棚改實施單位的,給予產權置換毛坯房建筑面積6平方米的獎勵。

2、產權置換安置用政府已建(擬建)的毛坯安置房或統一采購的毛坯安置房進行安置。產權置換的毛坯房按被征收住房建筑面積每平方米300元的標準實行毛坯房與普通成品房裝修補差。產權置換的房屋以交付的房屋現狀為準,符合國家規定的房屋建設標準。

3、產權置換房屋面積小于、大于或等于被征收房屋可置換面積的,按公告發布之日前三個月同地段普通商品房(毛坯房)銷售備案均價計算差價,由征收部門向被征收人和房屋銷售部門結算。

4、被征收住房室內裝飾裝修超過普通成品房屋配置標準,不能拆移且具有使用價值的,按房地產評估機構的評估價格給予貨幣補償。

5、臨時住房周轉、搬家、設施設備遷移、過渡期生活安置等按規定標準實行一次性貨幣補償。

6、產權置換過渡安置期限及補償。產權置換安置的給予被征收人一次性安置補償費。補償期限為N+6個月(N代表產權置換房屋交房期限),補償標準為每戶每月按被征收住房面積10元/平方米進行補償。單套房屋面積不足50平方米(含50平方米)的按50平方米予以補助。已向被征收人提供周轉用房的不予補償過渡期安置費。

7、被征收人房屋產權置換后面積仍不足50平方米的,按50平方米進行產權置換。

8、符合國家保障性住房安置條件的,由政府統一進行保障性住房安置。

9、房屋專項維修資金,由被征收人自行繳納,原已繳納維修資金的,實行差額結轉。

10、安置點的物業管理按照相關法律法規的規定執行。

(二)貨幣化補償安置。被征收人合法房產由房地產價格評估機構進行評估,按評估價予以補償。

1、被征收人房屋是住房且征收后在本縣縣城規劃區購

買住房的,或者在本縣縣城規劃范圍內已有一套及以上住房并能提供本人或共同居住的家庭成員的房屋產權證明的被征收人,給予被征收住房評估價值20%的獎勵。

2、貨幣補償安置不設拆遷安置過渡期,不予補償過渡期安置費。

3、棚戶區改造貨幣化安置稅費減免優惠按國家現行政策執行。

(三)被征收房屋是商住混用的,按照住宅和非住宅用房的標準分別計算。

(四)國有土地上的公有房產,由有相應資質的評估機構根據同類型房產的重置成新成本進行評估,按評估價予以貨幣補償。征收范圍內閑置的國有建設用地,屬劃撥方式取得的政府無償收回,屬出讓方式取得的政府按土地評估價收回。

(五)無論選擇貨幣化安置,還是選擇產權置換,房屋所有權人只能享受所選擇的安置方式相對應的獎勵政策,不重復獎勵。

七、搬遷費安置補償

(一)搬家費。搬家費每戶每次2000元,對選擇貨幣補

償安置的計發1次搬家費;選擇產權置換的計發2次搬家費。建筑體量較大的,由評估機構據實評估為準;生產經營性用房搬家費以評估機構評估為準。

(二)固定設施搬遷補償。室內可移動設施按固定電話66元/部、空調(掛機)200元/臺、空調(柜機)300元/臺、太陽能熱水器500元/臺、熱水器100元/臺、有線電視100元/戶、寬帶網66元/戶、天然氣855元/戶的標準支付一次性遷移費。

八、未登記建筑認定結果的補償

未登記建筑所有權人在規定期限內協商簽訂協議并騰退房屋的,補償標準分別為:由自然資源和規劃局認定為第一類未登記建筑的,比照已登記建筑補償標準執行;由自然資源和規劃局認定為第二類未登記建筑的,則按殘值法評估價格予以補償;由城管部門認定為第三類未登記建筑的,由被征收人自行拆除,不予補償;由縣“兩違辦”認定為第四類未登記建筑的不予補償。

認定被征收房屋設有抵押權,抵押人與抵押權人達成書面協議的,按照協議對被征收人予以補償;達不成書面協議的,將補償款向公證機構辦理提存。

九、住宅一樓改為經營性用房的補償

(一)住宅改為經營性用房的補償只適用于貨幣化補償。

(二)房屋所有權人將住宅一樓進行用途變更登記、改為經營性用房的部分,且依法辦理相關手續、交納有關稅費的。

1、補償標準:按同地段相類似國有土地上商業門店的市場評估價100%的標準,對被征收房屋經營性用房部分進行補償。

2、獎勵標準:被征收人在規定的簽約期限內簽約的,按照被征收門店市場評估價×2%的標準給予簽約獎勵;被征收人在約定的搬遷期限內搬遷的,按照被征收門店市場評估價×2%的標準給予搬遷獎勵。因被征收人的原因導致超期簽約的或強制執行的不予獎勵。

(三)房屋所有權人未在國土部門和房管機構對住宅和房屋占用土地進行用途變更登記的,對住宅一樓改為經營性用房部分,符合住宅改為經營性用房認定條件的。

1、補償標準:按同地段相類似國有土地上商業門店的市場評估價50%的標準,對被征收房屋經營性用房部分進行補償。

2、獎勵標準:被征收人在規定的簽約期限內簽約的,按照被征收門店市場評估價×2%的標準給予簽約獎勵;被征收人在約定的搬遷期限內搬遷的,按照被征收門店市場評估

價×2%的標準給予搬遷獎勵。因被征收人的原因導致超期簽約的或強制執行的不予獎勵。

(四)房屋所有權人未在國土部門和房管機構對住宅和房屋占用土地進行用途變更登記,且不符合住宅改為經營性用房認定條件的,被征收房屋仍按住宅進行補償。

   (五)停產停業損失補償,根據房屋被征收前的經營規模、月平均收益、納稅情況、臨時安置期限等因素,根據評估機構的評估結果按照法定最長6個月的經營損失計算,給予經營者一次性貨幣補償。

十、有證國有空余宗地補償

依據劃撥或出讓取得的國有土地使用權、剩余年限等按評估機構評估價值予以貨幣補償。

十一、補償協議的簽訂

(一) 簽約期限和搬遷期限。被征收人應于政府作出征收決定后,在6個月內簽訂征收補償協議并于約定時間內騰空交房。

(二)補償協議簽訂當事人。房屋征收部門與被征收房屋所有權人。

(三)被征收房屋補償協議簽訂人。以房屋所有權證載明的產權人或經過認定的產權人為準。產權人未到場的,由委托代理人憑產權人的合法委托手續簽訂協議;產權人已故的,則由合法繼承人或委托代理人簽訂協議。

(四)簽訂補償協議。在確定的簽約期限內,征收部門與被征收人就補償方式、補償金額、支付期限、面積、搬遷費、裝飾裝修補償費用、搬遷期限等事項,簽訂補償協議。

簽訂補償協議后,一方當事人不履行補償協議約定義務的,另一方當事人可依法提起訴訟。

(五)自征收決定公布之日起,被征收房屋已出租的,房屋產權人應與承租人終止租賃合同,解除租賃關系。存在租賃糾紛的,由產權人自行解決。

十二、辦理程序

貨幣補償辦理程序:確認證件→評估協商→簽訂協議→領取補償→騰空交房。

十三、其他相關規定

(一)征收范圍內的電力、通信、廣播、電視、供水管線、燃氣管道等市政公用設施,由所有權人或經營單位在拆遷期限內自行拆除,并按規定要求予以恢復。

(二)被征收人不得拆除、損壞騰空房屋內的門、窗等建筑物,否則因被征收人擅自拆除行為所致的全部安全風險,由被征收人承擔,且房屋征收部門有權從被征收人補償款中扣除其違規行為所造成的損失。

(三)征收個人房屋,被征收人符合住房保障條件的,按保障政策辦理。

(四)在征收補償方案確定的簽約期內達不成補償協議,或者被征收房屋所有權人不明確的,由縣人民政府按照征收補償方案作出補償決定,并在房屋征收范圍內予以公告。

(五)被征收人在法定期限內不申請復議或者不提起行政訴訟,在征收決定規定的期限內又不搬遷的,由縣人民政府依法申請人民法院強制執行。

(六)實行陽光征收,保障征收信息公開。公開公布征收決定、補償決定;公開征收補償政策、辦事程序;公開房屋調查的基本情況、安置情況和征收工作人員名單;公開評估機構選定情況、分戶評估情況等,廣泛接受被征收人和社會各界監督。

十四、方案的效力與調整

(一)本方案僅限于在長茅嶺棚戶區(城中村)農場片區改造范圍內執行,對其他國有土地上房屋征收與補償和相關問題的認定和處理無效。

(二)本方案在實施過程中,隨國家法律、法規和政策的調整而相應調整,不受本片區外其它國有土地上房屋征收與補償及相關問題處理差異影響而調整。

(三)本方案在實施過程中,因物價政策和市場價格變化,由征收部門按實施年度據實調整。

(四)本方案在實施過程中,未盡事宜可由征收部門就相關具體問題制訂具體處理辦法。

十五、長茅嶺棚戶區集體土地上房屋的征收與補償  

對選擇貨幣化安置和產權置換安置的,參照《宣恩縣長茅嶺棚戶區(城中村)農場片區國有土地上房屋征收補償方案》執行;對選擇宅基地安置的,按照《關于印發<宣恩縣縣城規劃區征地拆遷補償安置辦法(試行)>的通知》(宣政辦發16號)、《關于印發<宣恩縣縣城規劃區被征地農民購買安置房指導意見<試行>的通知》(宣政辦發〔2017〕74號)文件執行。長茅嶺棚戶區集體土地上房屋征收與補償工作由縣自然資源和規劃局、珠山鎮人民政府負責組織實施。

十六、本方案由宣恩縣國有土地上房屋征收管理辦公室、縣自然資源和規劃局負責解釋。


責任編輯:田長英   

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